La ciudad ha estado viviendo un proceso de transformación en términos inmobiliarios. Los arriendos tradicionales han disminuido mientras crece la oferta de arrendar amoblados. Lina Gaviria, gerente de Friends Inmobiliaria, destaca dos razones que explican la situación: “Los nómadas digitales ven una calidad de vida superior en la ciudad con costos más bajos, una tasa de cambio que les favorece y más metros cuadrados en comparación con sus ciudades de origen. Y los propietarios de inmuebles han entendido que la renta de amueblados tiene mayor rentabilidad que la renta tradicional”.

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La convergencia entre algunas características macroeconómicas y ciertos aspectos de la ciudad como su diversa oferta turística, gastronómica y cultural ha posicionado a Medellín como una de las ciudades preferidas por los turistas. Según la revista Time, es uno de los lugares recomendados para visitar en 2023, lo que valida la cifra de 682.000 extranjeros no residentes que visitaron el departamento en 2022, de acuerdo con la Asociación Colombiana de Agencias de Viajes y Turismo (Anato).

La tendencia de rentar amoblado surgió para responder a la necesidad de los extranjeros que no tienen un historial crediticio ni relación comercial en el país. Como explica John Llanos, socio fundador y gerente comercial de la inmobiliaria Conecta Negocios, con el tiempo los hoteles han perdido relevancia, debido a que en algunas ocasiones adicionan costos con servicios que las personas consideran no tan necesarios. “Quien busca una renta mediana, de 30 a 90 días, ahora busca un lugar en el que pueda sentirse como en casa, con comodidades, que pueda cocinar, lavar su ropa, trabajar y descansar, a diferencia de los hoteles”.

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De aquí que la presencia de Airbnb en el mercado de rentas temporales sea tan dominante. Para Juan Fernando Vélez, director de expansión en Latinoamérica de Alltherooms (empresa que cataloga las habitaciones disponibles a nivel mundial), “la ventaja que tienen las plataformas es que trabajan como garantes y van a dar más tranquilidad a las partes involucradas (…) Además, se convierten en un canal de adquisición, porque muchas veces las personas después regresan y reservan directamente con el propietario por un menor precio”.

El ingreso promedio obtenido por un anfritión por noche reservada en el último año en la ciudad es de US$74, factor que ha impactado en las dinámicas de arriendo en Medellín. En el 2019 el mercado tenía 3.714 unidades disponibles para renta temporal, y para abril de este año el número ascendió a 6.070.

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Además, hablamos de una modalidad que no es exclusiva para los turistas internacionales, pues los colombianos, e incluso personas locales, ahora buscan inmuebles bajo esta tendencia. “Tenemos clientes del mismo país que son trasladados y buscan llegar a un lugar que esté dotado y cuente con todas las comodidades, que quieren conservar el mismo estilo de vida que en sus ciudades. Sumado a esto, por cuestiones de movilidad y acceso, habitantes del mismo lugar buscan estas alternativas, así como las personas que están esperando que les entreguen su vivienda nueva, las personas recién separadas o jóvenes que quieren iniciar su vida en solitario”, cuenta Gaviria.

Rentabilidad evidente

La demanda de amoblados en la ciudad es alta y los propietarios han encontrado en este modelo una forma de aumentar su rentabilidad. De acuerdo con Llanos, estas propiedades llegan incluso a ser más rentables que productos financieros como los CDT. “Una persona que arrienda su espacio amoblado puede estar rentando 30 % o 40 % por encima de la renta tradicional. La renta tradicional genera entre el 0,6 % y 0,7 %, mientras que el amoblado está dando el 1,4 % cada mes. Además, es un activo que se está valorizando con el tiempo”.

Sin embargo, ambos especialistas coinciden en que no se trata solo de amoblar una propiedad y ofrecerla a través de aplicaciones que facilitan la administración del inmueble. Aunque sea una tendencia en crecimiento, no todas las viviendas son aptas para ser arrendadas bajo esta modalidad. Para que sea una oferta atractiva debe contar con mínimos básicos como la ubicación, las rutas de acceso, la cercanía a sitios de interés y la seguridad en el sector, además de un mobiliario acorde a las necesidades personales.

El costo que cobran las agencias o personas conocedoras del mercado es similar al valor que cobran las aplicaciones por administrar y gestionar los inmuebles en sus plataformas, así que más allá de tomar una u otra opción, la recomendación es decidir de manera informada, para que en realidad se convierta en una opción rentable en términos económicos.

14% fue la rentabilidad de los inmuebles del Valle de Aburrá durante 2022, según La Lonja.

Aspectos legales

Cualquier persona, sea natural o jurídica, puede ser un operador turístico, pero hay algunos documentos y procesos que debe cumplir para ofrecer estos servicios, de acuerdo con Juan Esteban Alzate, especialista en derecho comercial.

• Estar inscrito en el Registro Nacional de Turismo.
• Tener la tarjeta de registro y alojamiento.
• Recopilar y manejar todo lo relacionado con el tratamiento de datos personales de los huéspedes.
• Demostrar que cuenta con registro mercantil y contable.
• Contar con pólizas de responsabilidad civil.
• Tener un estudio de uso de suelos.
• Cumplir con los lineamietos sanitarios.

Balance entre distribución y materiales

Jorge Gómez, arquitecto de la oficina de diseño Tresarquitectos, comparte los elementos clave a la hora de desarrollar este tipo de proyectos.

1. Optimización de espacios: Ubicar los servicios húmedos como baños y cocinas contra los linderos para tener más espacio en el centro y organizar las diferentes áreas.
2. Mobiliario funcional: Aprovechar el centro para ubicar muebles especiales que cumplan varias funciones, o de fácil manejo, tales como camarotes, sofás y comedores.
3. Conexión con el exterior: Construir espacios que permitan iluminación y ventilación natural para sacar mayor provecho de los espacios.
4. Mantenimiento simple: Optar por materiales industriales, muros en concreto y enchapes mínimos, con el fin de optimizar el mantenimiento del lugar.