Medellín y sus municipios aledaños se encuentran atravesando diferentes procesos que inciden en la rentabilidad del sector inmobiliario. De un lado, la región experimenta, como todo el país, una recaída en el sector de la construcción. Sin embargo, como ningún otro, este ha sido un año estrella para Medellín y sus alrededores en términos de demanda inmobiliaria, especialmente de arriendos.

A la dificultad para adquirir vivienda de muchos locales, se suma la popularización de la región como destino turístico, lo que ha generado un déficit habitacional que valoriza constantemente los inmuebles y asegura su rentabilidad. Según un informe del portal Finca raíz, en 2022 Medellín fue la ciudad con la valorización más alta del país, con el 6,8 %.

“Comprar para arrendar es la gran oportunidad de inversión que ofrece la región. El 18 % de quienes compran vivienda nueva lo hacen con este fin, pero se necesita que sea el 36 % para cubrir la demanda”, señala Eduardo Loaiza, gerente de Camacol Antioquia. Dentro de Medellín, por valorización y rentabilidad, se destaca El Poblado. Sin embargo, el sector inmobiliario crece como pocos en otros municipios del Valle de Aburrá y Oriente. Estas son las zonas claves que la ciudad-región ofrece para inversiones de alta rentabilidad.

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El Poblado, corazón de la ciudad

Protagoniza los versos de reguetón más escuchados con justa causa. El Poblado es un centro de dinamismo económico, social y cultural que atrae miradas desde todo el mundo. Además de concentrar a las principales empresas de la ciudad sobre sus arborizadas avenidas, esta zona cuenta con una oferta cultural diversa, experimental y de alta calidad.

Durante los últimos años, El Poblado ha alcanzado niveles de valorización anuales del 12 %, según datos del portal Fincaraíz, consolidándose como la zona con mayores índices en la ciudad. No es una cifra gratuita. Diferentes obras de desarrollo urbanístico y una alta demanda de vivienda incrementan este rubro. En cuanto a la rentabilidad, también está asegurada: la amplia oferta de servicios para viajeros atrae a la mayoría de nómadas digitales que llegan a Medellín.

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El alto flujo de capital extranjero incrementa de manera constante los precios de los arriendos en la zona, especialmente para estadías de mediano y corto plazo. Según cifras del portal Valora Analitik, entre los barrios con mayores niveles de rentabilidad se encuentran El Castillo (8,4 %), Astorga (8 %), Las Lomas No. 1 (7,4 %), Las Lomas No. 2 (7,3 %) y Alejandría (7 %).

Otro de los sectores con mayor demanda inmobiliaria en El Poblado es Ciudad del Río. Ubicado en los alrededores del Museo de Arte Moderno de Medellín, referente cultural de la ciudad, se ha convertido en un espacio que congrega distintos nichos culturales y sociales. Cada vez más empresas y centros médicos eligen estar cerca de esta zona que se desarrolla urbanísticamente desde diversos usos, incluyendo grandes proyectos de vivienda.

• 12% es el porcentaje de valorización anual de El Poblado, el mayor de la ciudad.

Prosperidad hacia el sur

El desarrollo urbanístico del sur del Valle de Aburrá ha transformado durante la última década a los municipios de Sabaneta, Itagüí y Envigado. Sin embargo, fue sorpresiva la alta demanda inmobiliaria que han suscitado durante el último año, cuando entraron en el top 10 de los municipios con mayor demanda en Colombia, desplazando a capitales como Pereira y Cartagena.

Medellín tenía hace 12 años el 65 % de los habitantes del área metropolitana y el 72 % de la oferta inmobiliaria, según cifras de Camacol. Hoy, su oferta está en el 24 %, mientras la de municipios cercanos asciende al 76 %. Esto quiere decir que, cada vez más, el mercado inmobiliario se mueve hacia una periferia altamente desarrollada y rentable.

Entre los municipios preferidos se encuentra Envigado, con un índice de rentabilidad del 5,8 % según datos del portal Properati para el año 2022. En ventas, además, concentra la mayor demanda de vivienda no VIS del Valle de Aburrá, según el primer informe trimestral realizado en el 2023 por el portal Ciencuadras.com. El municipio se destaca por el verde de sus calles, diversidad de centros educativos, hospitales, parques y espacios culturales como la Casa Museo Débora Arango y la Casa Museo Otraparte.

Sabaneta también alcanza una rentabilidad anual del 5,8 % y ofrece a sus habitantes los beneficios de un municipio pequeño completamente conectado con la ciudad. Distintas opciones de movilidad permiten trasladarse rápidamente hacia otros municipios del sur o hacia Medellín y lo convierten en uno de los más demandados: el 3,71 % de búsquedas a nivel nacional en el portal Ciencuadras.com son de vivienda en Sabaneta. Itagüí, por su parte, exhibe importantes índices de demanda (2,68 % del país) y alta rentabilidad (5,7 %), propiciados por la ejecución acelerada de proyectos VIS y no VIS a precios más accesibles que los de otras zonas en la región.

Se avizora un desarrollo mayor con las autopistas que conectarán a Medellín con el sur del país.

• 5,8% es la rentabilidad promedio que ofrecen los inmuebles en el sur del Valle de Aburrá.

Oriente, un tesoro en las montañas

El año pasado Antioquia vendió 27 mil unidades de vivienda, de las cuales 7 mil se comercializaron en el Oriente, según cifras de Camacol Antioquia. “Y si tenemos en cuenta que hace 12 años Rionegro vendía solo 450 unidades, entendemos que se trata de un sector sumamente dinámico”, dice Loaiza. Varios factores inciden en la alta demanda, explica el gerente: se trata de una región aspiracional, más campestre, con más zonas verdes, un clima más fresco que el de Medellín y cada vez mejor conectada con la ciudad.

Con la construcción del túnel de Oriente, un trayecto que antes podía tomar 1,5 horas, ahora se recorre en 45 minutos. Esto ha convertido a varios municipios de la región en ciudades dormitorio a las que sus habitantes vuelven cada noche luego de trabajar en la capital: una condición favorable para quienes buscan invertir ya que se expresa en inmuebles de menor precio que los de la ciudad, aún con altos índices de rentabilidad.

Del 2005 al 2022, la población del Oriente se incrementó en 163 mil personas que requirieron un hogar. Y en efecto, en el 2021, la región lideró la demanda de ventas de vivienda nueva en Antioquia. De estas, el municipio de Rionegro aportó un 46 %, afirmándose como el epicentro de servicios de toda la región, con una rentabilidad anual promedio de 5,2 %, según datos del portal Properati para el 2022.

Por su parte, en el primer puesto de rentabilidad, al ser comparada con las ciudades dormitorio de toda la región, se ubica El Retiro, con un 7,9 %. Su entorno natural, su oferta cultural y sus 21°C atraen a nacionales y extranjeros.

Así ocurre también con municipios como Guarne, La Ceja o El Carmen de Viboral. Cada año, son lanzados al mercado numerosos proyectos inmobiliarios de distintos perfiles que reciben a quienes buscan tranquilidad y paisajes verdes sin renunciar a los beneficios de la vida urbana. Todo lo que necesitan está en el Oriente.

• 7,9% es la rentabilidad anual de El Retiro, la mayor entre las ciudades dormitorio del país.

“La ciudad-región sigue siendo de gran atractivo para extranjeros y colombianos en el exterior que encuentran la oportunidad de comprar para arrendar”.

Paola Suárez, vicepresidente del portal inmobiliario Ciencuadras.com.